25 Най-голямата грешка в къщата, която се избягва от професионалистите

Обръщане на къщи не е толкова просто, колкото това, което виждате по телевизията. Има много неща, които могат да се объркат, особено за неопитни домашни плавници. Важно е да се учим от опита на другите, за да избегнем най-често срещаните клопки на fix-and-flips. За да помогнат, тези експерти споделят най-големите грешки, които инвеститорите трябва да избягват.

Ето и първите 24 грешки, които трябва да избегнете, направо от професионалистите:


1. Приемане на твърде голям проект

Рей Щурм, главен изпълнителен директор и съосновател, AlphaFlow

Общата къща, която може да се преобърне, е плавници, които поемат твърде голям проект, преди да са готови да го направят. Вземането на дом и провеждането на тежък ремонт (напр. Поставянето на повече от $ 100,000 в клиниката) може да доведе до по-големи маржове, но може да дойде с много повече рискове за проекта.

По-голямата рехабилитация може да изглежда така, че да свали стена, за да направи кухнята и трапезарията в една по-отворена зона. Този тип структурни работи може да доведе до множество проблеми, като например намирането на неочаквана мухъл, термити, които не са открити като част от редовна инспекция, или е необходимо да се въведат някои неочаквани структурни подкрепления, които да компенсират промяната на натоварването, които могат да се задържат на различни греди. Всички тези въпроси могат сериозно да повлияят на сроковете и цената на проекта.

Започвайки с по-малки, по-козметични проекти може и да нямат еднаква привлекателност, но по същия начин ще позволят на флипер да придобие опит с по-малки проблеми, които биха могли да им помогнат да разберат по-добре и да се справят с рисковете от по-големи проекти в бъдеще.


2. Прекалено подобряване на собствеността

Адриен Франсис, Търговски сътрудник, Келър Уилямс Таунт Скуеър Реалти

Сега не е време да се подобрява, защото стойността е по-важна от всякога. Може би семето на задния двор и пропуснете копка. Отидете на по-ниска цена в баните и шкафовете в кухнята. Хората все още искат големи оборудвани килери и по-ниско жилищно пространство, но те няма да забележат разликата между плочки, които са $ 5,00 на крак и $ 8,00 на крак, което може да бъде огромно за флипер. Дръжте го чисто и просто. Прекалените кухненски гърбици са извън, както и тъмният гранит. Обжалване на масите още повече днес.


3. Обезкосване на сцената

Оррен Азани, лицензиран сътрудник по недвижими имоти, компас

Понякога лапите прекарват цяло състояние за обновяване и след това се скъсяват на сцената, когато това може да бъде най-важният фактор. Например, можете да увеличите стойността на имота си, като инсталирате елементи като термостати за гнезда и диммери на Lutron. Те могат да дадат външен вид на „интелигентната“ домашна технология. Но важното е, просто се уверете, че е правилно поставена.


4. Не увеличавате покритието на застрахователното покритие след ремоделиране

Тоня Бруин, главен изпълнителен директор, За да направи довършителни ремонти

Ремоделиране на проекти може да добавите до 25% на стойността на дома, но много собственици на жилища правят грешката да забрави да увеличи покритието за защита на техните инвестиции. Повечето застрахователни полици на собствениците изискват 100% от разходите за подмяна на жилището, така че е изключително важно да се повиши лимита на Вашия дом преди началото на проекта за ремоделиране.


5. Липса на задълбочена оценка на костите на къща преди обновяване

Лора Мюлер, интериорен дизайнер, главен изпълнителен директор и собственик, Four Point Design Build Inc.

Важно е първо да идентифицирате, прегледате и оцените съществуващата инфраструктура и функция на къщата. Проверете HVAC, електричество, водопровод, покрив и камина и какво ще е необходимо, за да приведете дома в безопасно работно състояние. Внимателно обмислете и оценете разходите на всяка държава или местни кодове за надстройка. За най-добро използване на инвестиционните долари и най-висока възвръщаемост, стойте близо до оригиналния стил на къщата и работете за подобряване на вече съществуващото.


6. Неизграждане на силна мрежа за недвижими имоти

Даниела Андреевска, директор "Маркетинг", Машистър

Ако искате да успеете в стратегията за фиксиране и отваряне, ще трябва да изградите мрежа от различни професионалисти в областта на недвижимите имоти, включително продавачи на имоти, агенти, финансисти, майстори, купувачи на имоти и други инвеститори в недвижими имоти. Ключът към успеха в обръщане на домовете е да действаме бързо, което означава, че трябва да имате всички хора, от които имате нужда, готови и достъпни, преди да купите първия си имот.

Ако не се изгради мрежа от недвижими имоти веднага, това е една от най-големите клопки, които трябва да избягват. Трябва да положите усилия да разширите мрежата си и да се съсредоточите върху тези хора, които се окажат най-полезни за вашия бизнес.


7. Неизпълнение на задължението за строеж на контрагенти

Брайън Дейвис, съосновател и водещ писател на недвижими имоти, Spark Rental

Инвеститорите трябва да поставят изпълнителите чрез строг процес на проверка, който включва свързване на справки, посещение на текущи работни места, проверка на завършената работа, четене на онлайн прегледи на уебсайтове като Списък на Анджи и проверка на техните лицензи и свързване. В края на краищата, в идеалния случай инвеститорите трябва първо да започнат строителството на малки проекти и постепенно да изграждат по-големи ремонти на жилища. Инвеститорите възлагат на контрагенти активи на стойност стотици хиляди долари, но твърде много инвеститори не успяват да вложат време и усилия, за да се уверят, че инвестициите им са безопасни в ръцете на тези изпълнители.


8. Надценяване на къща за продажба

Корнелиус Чарлз, съсобственик, Dream Home Property Solutions, LLC

Друга често срещана грешка е да се продава къщата за твърде много пари. Някои нови инвеститори смятат, че могат да преместят пазара и че флипът им ще се продава за много повече от останалите сравними. Макар че може да има шанс вашият флип да се продава за повече, особено на пазарите на силни продавачи, той също може да бъде рецепта за бедствие.

Видяхме, че по-новите инвеститори надценяват домовете си и накрая седят на пазара от месеци и месеци. Добър начин да избегнете това е цената на жилището ви точно на сравнителните, или дори малко по-ниски. Това би трябвало да насърчи голям интерес към вашия дом и да се надяваме дори да създаде сценарий с множество оферти.


9. Надплащане за свойства

Сача Феранди, главен изпълнителен директор, Source Capital Funding, Inc.

Инвестирането в недвижими имоти има потенциал да бъде много печеливш финансов ход. Въпреки това, ако планирате да обърнете дом, не забравяйте да не преразходите по време на първоначалната покупка, така че да останат достатъчно пари за полезни ремонти. Възползвайте се от онлайн калкулаторите на бюджета и превърнете ограниченията в разходите, специфични за нуждите на вашия дом; създават специфични за района бюджети за всяка част от дома и се придържайте стриктно към тези граници. Интелигентните разходи са един от най-впечатляващите аспекти на това дали ще имате печеливш дом.


10. Не планирате неочаквани проблеми

Джон Хейтър, партньор, маркетинг асоциации на ранчото

Независимо дали прелиствате домове, ферми или ранчо, трябва да планирате непредвиденото. Много пъти може да не сте в състояние да извършите цялостна проверка. Например, ако купувате имот при продажба на данък, няма да имате възможност да извършвате проверки. Много от най-изгодните възможности за фиксиране и отваряне са проблемни имоти, така че купувачът трябва да бюджетира за неочаквани непредвидени обстоятелства.

Дори и да сте в състояние да извършите добро дължимо усърдие, не можете да видите в стените и затворените пространства и никога не знаете какви изненади ще откриете, когато започнете действителното разкъсване за ремоделиране. Тези неочаквани проблеми могат да изгорят вашия марж на печалба и не са ограничени до самата структура. Може да срещнете проблеми с прекъсванията на собствеността, посегателствата и залозите. Уверете се, че правите колкото се може повече грижи и имате бюджет за непредвидени разходи.


11. Подобряване на имущество

Райън Бърнс, съосновател, Texas Hard Money

Докато обръщане на къщи има потенциал да бъде доходна инвестиция, загубата на продажби поради недостатъчно подобряване на имота може да бъде истинска борба. За да се смекчи този риск, е важно да знаете за предстоящите тенденции в индустрията, а не само какво е горещо в момента.

За да извлечете максимума от продажбата, проверете предстоящите търговски изложения, за да видите най-новата технология в HVAC, водопровод, електричество, уреди и др. Очаква се нов слой боя и нова настилка, когато се преместите на ново място. Опитайте се да „уау” потенциални купувачи, като инсталирате някои от най-новите подобрения в интелигентния дом и помогнете да укрепи стойността на покупката.


12. Да правиш всичко сам

Нина Фуршет, анализатор по ангажиране и корпоративни комуникации, RealtyHop

Без значение колко удобни сте, има неща, които не можете да поправите. Без значение колко пари смятате, че ще спестите, като отидете на DIY, има начини да наемате професионалисти и да получавате по-добър резултат, без да изгаряте парите си.

Преди да решите да отидете на DIY, нека някой да премине през плана за обновяване с вас. Може да искате да получите оферти от множество изпълнители и да ги сравните с алтернативната цена. Не забравяйте, че DIY не означава, че пестите пари. Понякога може да похарчите повече заради грешките, които правите като любител. Също така, професионалистите понякога получават по-добри сделки при снабдяването с материали, които да ви помогнат да спестите от разходите.


13. Преразход за ремонт

Адриан Тодоран, Мениджър Мениджър, Продажби на недвижими имоти LLC

Докато със сигурност трябва да купувате качествени материали, трябва да устоите на желанието да закупите по-хубавия, по-скъп кран или по-хубавия кабинет. Винаги купувайте с цена и качество, имайки предвид вниманието на бюджета. Преразходът за ремонти е често срещана капан, на която трябва да избягва всеки нов (и дори опитен) фикс и флипер.


14. Наемане на най-евтиния труд, който можете да намерите

Адам П. Смит, президент и основател на The Colorado Real Estate Finance Group, Inc.

Наемането на най-евтината работна ръка при обръщане на къщи е равносилно на наемане на най-евтината работна ръка във всеки друг аспект от живота ви. Искате да наемете хора, които ще вършат работата бързо, ефикасно, точно и професионално. Всичко, което е по-малко, може да доведе до проблеми като проект, който отнема твърде дълго, или по-лошо, проектът се обърка. Наемането на най-евтината работна ръка може да доведе до това, че някой, който е неефективен, върши работата и това ще ви струва повече в дългосрочен план (особено ако работата е свършена лошо и трябва да бъде преработена от някой друг).

Всички тези неща ще повлияят на вашите полета и долния ред. И всичко това е предшестващо за бъдещия купувач, който открие проблем, който може да ви причини още по-големи главоболия и разходи по пътя. Не наемайте най-евтиния труд. Наемете най-добрия труд на разумна цена, когато обмисляте всички ъгли.


15. Не разполагате с достатъчно пари за финансиране на ремонти

Джеймс Бартоес, лицензиран продавач на недвижими имоти, Triplemint

Най-голямата цена на проекта е ремонта. Плавниците почти винаги се провалят, защото им свършат парите, преди проектът да е готов да бъде върнат на пазара. Те или ще си тръгнат с огромна загуба (продажба на друг разработчик, който може да завърши проекта), или ще трябва да започнат да режат ъгли.

Неопитни плавници може да мислят, че рязането на ъгли не е голяма работа, но наистина, всичко е всичко. Купуването на една плитка кухненска мивка с евтин кран вместо двойната дълбока мивка с функционална кранче е отличен пример. Това може да ви спести стотици долари, но това може да съсипе стойността на препродажбата на вашия имот. Flippers могат да избегнат тези проблеми, като имат 25% повече пари в бюджета си за ремонт.


16. Липса на солидно финансиране

Майк Хилс, Асоцииран брокер, Atlas Real Estate Group

Има твърде много истории за плавници, които получават твърди парични заеми и до края на процеса кредиторът е единственият, който прави пари. Ограничете броя на партньорите, които имате, и се уверете, че всички, включително инвеститорите, са наясно с техните роли и очаквания.


17. Подценяване на времето, необходимо за обръщане

Ерик Штаньо, Екип Sztanyo Водещ агент и основател, Ние купуваме NKY къщи

Друга обща грешка в обръщението е подценяването на графика на флипа. Много плавници ще подценяват както колко време ще отнеме ремонта, така и колко време ще отнеме да продаде и да затвори къщата. Уверете се, че вашите изчисления за капиталовите Ви разходи включват консервативен месец за възстановяване и продажба на къщата. Също така, не забравяйте да фактор в разходите за задържане.


18. Инвестиране в парите за пари

Пабло Соломон, носител на награда, PabloSolomon.com

Избягвайте да купувате къща, която има твърде много проблеми. Освен това е твърде скъпо да се определи, тя може да ви причини много стрес и главоболие. Големите инвеститори могат да открият дом, който просто не си струва усилията. Те също така знаят, че ако можете да си купите наистина лоша къща в наистина превъзходно място, достатъчно евтино, можете да я съборите и да построите нов дом или единица и все още да печелите пари.


19. Проектиране на къщата според личния ви вкус

Джон Линден, дизайнер на интериора и обзавеждането, MirrorCoop

Една от най-големите грешки на повечето плавници е да проектират къщата според личния им вкус. Само защото сте голям почитател на портокал, не означава, че трябва да рисувате къщата си с оранжево. Не забравяйте, че прелиствате къща, за да живеете някой друг, а не за себе си. Уверете се, че сте проектирали къщата, за да се побере с останалата част от квартала. Избягвайте да правите флипа си като дом на вашата мечта.


20. Не разбират числата

Derik Keith, собственик, Metro Cash Offer

Една от най-големите грешки, които хората могат да правят, е да се справят с лоша проверка за разбиране на действителния паричен поток, пазарната стойност и разходите за рехабилитация. С други думи, те правят грешка, като не разглеждат всички подробности за това какво действително ще струва флипът, подценявайки разходите за рехабилитация, и няма да имат точен контрол върху това, което всъщност струва къщата на пазара.


21. Неспазване на надлежната проверка

Jerryll Noorden, главен изпълнителен директор, Ние купуваме къщи в Кънектикът LLC

Неспазването на надлежна проверка е една от най-големите грешки, които инвеститорите трябва да избягват. Разберете дали е на горещо място или не. Какво е училищната система и дали е близо до шумно летище или активни железопътни линии. На главен път ли е? Разберете колко дълго къщата е била на пазара по време на предишни продажби. Всички тези въпроси трябва да бъдат проучени и проучени, тъй като ще се сблъскате с тези проблеми, след като ги закупите, и се опитайте да я продадете отново.


22. Вярвайки прекалено много от това, което виждате по телевизията

Венкат, Собственик, Мазе Гуру

Не се всмуквайте от телевизионни предавания или репортажи до късно вечер. Риалити шоуто е далеч от реалността. Това, което се случва в реалния свят, отнема месеци и ще загубите съня си над него, ако не сте подготвени. Трябва да планирате правилно и да изпълнявате добре, за да спечелите в обръщане на играта, защото фиксирането и преобръщането не е толкова лесно, колкото това, което телевизионните предавания на реалността ни карат да вярваме.


23. Не разполагате с бизнес план на място

Осъществяването на инвестиция в недвижими имоти без бизнес план е една от най-големите грешки при обръщане на къщи. Според LendingHome е важно да се напише бизнес план преди всичко друго, тъй като то помага на инвеститорите да разберат риска, възнаграждението и възвръщаемостта на инвестициите, след като къщата е обърната и продадена. Стратегическият бизнес план също така помага на инвеститорите да оценят своя график и потенциалните разходи по проекта.


24. Задаване на необоснована времева рамка

Времето е от съществено значение при обръщане на къщи. Трябва обаче да разберете, че процесът на закупуване и възстановяване на къща не се случва за една нощ. Текущи цени на ипотечните кредити Днес препоръчва да се определи разумна и консервативна времева рамка за проекта, за да се избегнат фрустрации и стрес. Най-добре е да разговаряте с контрагентите си, за да разберете колко време им е необходимо, за да завършат проекта и да поставят ясни очаквания.


Долен ред

Най-успешните и опитни домашни плавници знаят, че обръщане на къщи е сериозен бизнес. Тя може да бъде финансово възнаграждаваща, ако знаете какво да правите, но може да загубите инвестицията си, ако правите твърде много грешки. Започнете на правилния път, като избягвате тези най-големи грешки в къщата на следващия фикс-и-флип проект.

Гледай видеото: How NOT to CUT your own HAIR. Haircut DOS and DONTS. Haircut mistakes to AVOID (Октомври 2019).

Loading...